[떠들썩! 선도지구③] “빡빡한 일정에 분담금 폭탄까지”…1기 신도시 기대·우려 교차

1기 신도시 정비사업에 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 5개 도시를 방문하면서 만난 주민들은 하나같이 입을 모아 ‘사업성’과 정부 계획의 ‘실현 가능성’에 대한 우려를 드러냈다.

정부는 속도전을 강조하며 2027년 첫 착공, 2030년 입주를 목표로 제시했지만, 전반적인 마스터플랜이 나오지 않은 데다가 최근 정비사업 여건이 크게 악화되는 등 녹록지 않은 상황에 선도지구 지정을 준비 중인 주민들의 마음은 ‘기대 반, 걱정 반’이다.

‘주민 동의율’로 시작해서 ‘분담금’으로 막힐라

선도지구를 결정짓는 가장 큰 요인은 주민 동의율이다. 국토교통부가 제시한 표준평가에 따르면 주민 동의율 배점이 60점을 차지한다. 가구 수와 통합하는 단지 수, 가구당 주차장 수 등이 평가되지만, 선도지구를 재건축추진준비위원회가 사전에 준비해 배점을 높일 수 있는 항목은 주민 동의율 뿐이어서, 각 단지들이 법적 효력이 없는 사전동의율 확보에 사활을 걸고 있는 것이다.

물론 조합원들이 탄 ‘통합재건축’이라는 배가 산으로 가는 일을 방지하기 위해 얼마나 주민 간 의견이 합치되는 지를 우선적으로 평가하기 위함이지만, 1기 신도시 내에선 사업을 좌지우지할 요소는 사업성이라는 얘기가 나온다.

분당의 한 공인중개사는 “동의율로 선도지구를 가려내는 방식을 개선될 필요가 있다. 동의율 배점은 95% 이상일 때 60점 만점을 받는다”며 “그런데 91%와 93%, 95% 동의율 간 유의미한 차이가 있겠나. 얼마 차이 나지 않는 표로 선도지구 여부가 갈린다면 반발이 심할 것”이라고 덧붙였다.

1기 신도시의 경우 평균 용적률이 중동 226%, 산본 205%, 평촌 204%, 분당 184%, 일산 169% 수준으로, 사업성이 좋게 나올 수 없다는 판단에 정부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’으로 용적률 인센티브를 지원받을 수 있도록 했다.

문제는 용적률을 높이더라도 고금리 현상과 원자재 값과 인건비 상승 등으로 공사비가 크게 뛰었고 이에 따라 조합원이 부담해야 하는 추가분담금 수준도 고공행진하고 있다는 점이다.

일산에서 만난 한 주민은 “일산은 집값이 분당의 절반 수준”이라면서 “매매가격이 뒷받침 되지도 않는 상황에 분담금이 집값의 절반 수준을 넘어버린다면 재건축을 할 수 있겠나”라고 회의적인 의견을 내놓기도 했다.

앞서 경기주택도시공사가 2022년 말 1기 신도시 주민들을 대상으로 분담금에 대한 설문조사를 진행한 결과 ‘2억원 이하가 적당하다’는 응답이 78.6%를 차지했지만, 현재로서는 이 수준을 크게 상회할 가능성이 지배적이다. 높은 동의율을 확보했던 단지들도 분담금 수준에 따라 난항을 겪을 수밖에 없다.

부동산 업계 한 전문가도 “선도지구 지정을 동의율로 가르는 것은 현실성이 떨어진다”며 “용적률이 상대적으로 낮고 역세권 입지 조건을 충족하는 단지부터 선도지구로 지정돼 사업을 추진할 필요가 있다”고 주장했다.

‘고밀 개발’vs’기부채납’, 용적률 인센티브 ‘그림의 떡’

선도지구로 지정되면 종상향과 법정 상한의 150%까지 용적률을 높일 수 있는 인센티브를 통해 역세권은 최대 750%까지 용적률을 받아낼 수 있지만 이를 최대한 활용할 수 있는 단지도 드물다.

특별법에 따르면 1기 신도시는 기준용적률을 정해, 이를 기준으로 공공기여 비율을 1구간과 2구간으로 차등화한다. 1구간은 기준용적률과 현재 용적률 차이에서 10~40% 범위에서, 2구간은 특별정비계획 용적률에서 기준 용적률 차이에 40~70% 범위에서 조례가 정하는 비율을 곱해 산정한다.

각 지자체가 제시하는 기준용적률을 넘기게 되면 높은 수준의 공공기여를 해야한다는 것이다. 기준용적률은 300% 안팎에서 정해질 것으로 보인다. 평균 용적률이 200%가 넘는 산본과 중동은 각각 330%, 345% 수준이며 최근 평촌도 330% 수준의 기본용적률을 제시했다.

중동의 한 추진위 관계자는 “중동은 기본용적률이 높은 편인데도 사업성이 나오긴 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “공공기여 때문에 기준용적률을 넘겨서 사업을 추진하긴 어려울 것으로 보인는데 일부 대지지분이 크고 용적률 여유가 있는 곳이 아니고서는 쉽지 않을 거 같다”고 내다봤다.

특히 안양시는 주민설명회를 통해 법정 상한의 150%까지 용적률 인센티브를 제공하는 데 고심이 크다. 지자체 차원에서도 고밀 개발에 따른 부작용과 사업성 사이에서 깊은 고심이 이뤄지고 있지만 주민들은 기준용적률이 다소 낮다는 평가다.

평촌의 한 추진위 관계자도 “안양시에서는 사실상 400% 이상 용적률을 가져갈 수 없다는 얘기를 하고 있다”면서 “고밀개발 단지는 지자체에서 복합환승부분 공공기여에 대한 이야기를 하고 있는데, 평촌은 고밀개발이 없는 것인지 아니면 다른 조항이 있는지 공모 시 내용에 포함돼야 할 거 같다”고 주장했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “1기 신도시 정비사업은 조합원들 간의 의견 합치를 이끌어내기가 쉽지 않을뿐더러 선도지구를 지정할 때에도 지역별 안배도 중요하다”며 “공사비 인상과 분담금, 재건축초과이익환수제까지 풀어야 할 난제가 많다”고 주장했다.

이어 “용적률 인센티브를 줄 때 공원이나 도로 등 기부채납이 병행되지 않으면 1기 신도시의 쾌적성을 유지할 수 없다”며 “한 마디로 1기 신도시 정비사업은 산 넘어 산이다”고 분석했다.

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