디에이치 반포 124, 이렇게 비싼 데도 ‘싸다?’

비즈워치 2026년 10월 22일 오전 07:09 조회수

서울 서초구 반포동에 현대건설의 고급화 주택 브랜드 ‘디에이치’를 단 5000가구 대단지가 청약 시장에 내달 나올 예정이다. 분양가상한제 적용 지역에 공급되지만 건축비 인상 등에 따라 과거 분양된 단지에 비해 분양가가 비싸게 나올 전망이다.

그러나 분양가 급등에도 불구하고 현금 여력이 충분한 수요자 다수가 청약에 도전할 전망이다. 분상제 적용 단지의 가격 경쟁력이 부각되기 때문이다. 분상제가 적용되지 않는 서울 다수 지역의 신축 단지 분양가가 크게 뛴 영향이다. 아울러 집값도 가파르게 올라 20억대 이상 시세 차익까지 기대할 수 있다.

시공사 선정 9년 만에 분양

22일 정비업계에 따르면 현대건설이 시공하는 ‘디에이치 반포 124’가 내달 중 입주자 모집공고를 내고 일반분양을 진행할 예정이다.

디에이치 반포 124는 서초구 반포동 810 일대 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업을 통해 조성되는 단지다. 2019년 7월 현대건설을 시공사로 선정한 이후 9년 만에 분양이 이뤄지는 것이다.

이 단지는 지하 5층~지상 최고 35층 높이의 50개동으로 지어진다. 총 5007가구가 들어서며 일반분양 물량은 1832가구다. 이중 전용 84㎡가 1358가구로 전체 분양 물량의 74%를 차지한다. 2만3000평(7만6033㎡) 규모의 대규모 공동이용(커뮤니티)시설이 들어서는 게 특징이다. 준공 목표 시기는 2027년 11월이다.

분양가 뛰겠지만…시세차익은 20억 이상?

디에이치 반포 124가 들어서는 서초구는 분양가상한제 적용 지역이다. 단지의 분양가를 놓고 시장에서는 3.3㎡(1평)당 8000만원 이상을 거론한다. 사업지 바로 뒤편에 지난해 11월 분양한 ‘래미안 트리니원(반포주공1단지 3주구 재건축)’의 분양가는 3.3㎡당 8484만원이다.

디에이치 반포 124의 분양가는 래미안 트리니원보다 비쌀 것이라는 시각이 나온다. 1년 전과 비교해 건축비가 올랐기 때문이다. 국토교통부는 지난달 15일 분양가 상한제에 적용되는 기본형 건축비(16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)를 232만8000원으로 정했다. 1년 전에는 217만4000원이었으나 7.1% 오른 것이다.

디에이치 반포 124의 3.3㎡당 분양가를 9000만원이라고 가정하면 분양가는 전용면적 59㎡의 경우 22억5000만원, 전용 84㎡의 경우 30억6000만원에 이를 전망이다. 3.3㎡당 분양가를 1억원이라고 가정한다면 59㎡와 84㎡의 분양가는 각각 25억원, 34억원에 달한다.

한강을 낀 디에이치 반포 124의 분양가는 래미안 트리니원에 비해 더 비쌀 것으로 예상된다. 그러나 주변 집값 등을 고려했을 때 20억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

래미안트리니원은 84㎡의 분양가가 27억원 수준이었으나 지난 8월 동일 평형 입주권이 57억원에 거래됐다. 인근 단지인 ‘아크로리버파크’의 경우 지난 5월19일 전용 84㎡가 63억원에 거래돼 신고가를 쓰기도 했다. 다만 지난달 10일에는 동일 평형이 50억원에 팔렸다.

분상제 미적용 지역 생각하면

서울 내 분상제가 적용되는 공급 물량은 희소하다. 특히 인건비와 원자잿값 상승 등으로 최근 서울에서의 다수 신축 단지 분양가가 가파르게 올랐다. 디에이치 반포 124의 가격 측면에서 이점은 더 두드러진다.

분상제 미적용 지역인 동작구에서 지난 5월 분양된 흑석동 ‘써밋 더힐’은 전용 84㎡의 최고 분양가가 29억7820만원이었다. 1순위 청약에서 211가구 모집에 6860명이 신청해 평균 경쟁률은 32.5대 1에 달했다.

지난 6월 분양된 노량진 ‘드파인 아르티아’는 전용 84㎡가 27억6000만원이라는 분양가로 청약 시장에 나왔다. 87가구를 모집한 1순위 청약에서 1437개의 청약통장이 몰리며 평균 16.5대1의 경쟁률을 기록했다.

써밋 더힐과 드파인 아르티아 등은 주변 시세에 비해 분양가가 오히려 비싸다는 평가를 받았다. 동작구 상도동 ‘상도파크자이’는 전용 84㎡는 지난달 22억4000만원에 거래됐고, 흑석동 ‘한강센트레빌’은 전용 84㎡가 지난 5월 26억4000만원에 팔렸다.

반면 분상제 적용으로 주변 시세에 비해 수 십억원이 저렴한 디에이치 반포 124는 경쟁률이 훨씬 치열할 전망이다. 다만 수요자에게는 대출 규제가 진입 장벽이다. 분양가가 25억원을 넘어서면 잔금 납부 시점에서 적용되는 주택담보대출의 한도는 2억원에 그친다. 입주까지 남은 기간도 1년에 불과하다.

그러나 같은 규제가 적용된 래미안 트리니원도 지난해 1순위 해당지역 청약 230가구(특별공급 제외) 모집에 총 5만4631건이 접수됐다. 평균 경쟁률이 237.53대1에 달했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “디에이치 반포 124의 분양가가 비싸게 나온다고 하더라도 주변 시세와 비교하면 반값 수준일 것”이라며 “앞서 분양한 서울 내 분상제 미적용 지역보다 청약 수요자가 7배는 더 많을 것으로 예상한다”고 내다봤다.

이어 “다만 대출 규제가 청약 도전의 장벽”이라며 “규제가 없다면 15만개의 청약통장이 접수됐겠지만 현재 상황에서는 그 절반 수준인 7~8만개가 모일 것 같다”고 덧붙였다.