“저희 좀 살려주세요”…역대급 부동산 거래 절벽에 울부짖는다는 ‘이 직업’의 근황
흔히 ‘복비’라고 불리는 부동산 중개보수는 집을 구매하는 사람들에게 언제나 골칫거리입니다. 하지만 부동산 한파로 중개수수료 할인 혜택을 두고 치열한 경쟁이 벌어지고 있어 관심이 집중되고 있습니다.
“기준 없는 중개수수료”…과도한 보수에 논란 제기
중개 수수료는 부동산 중개업자가 중개한 대가로 받는 보수를 뜻합니다. 해당 수수료는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽 모두 부담하는 금액입니다. 공인중개사 법에 따르면 공인중개사가 과도한 금액의 중개 보수를 고객에게 요구하지 못하도록 한도 요율이 정해져 있습니다.
이러한 수수료 요율은 거래 부동산의 금액에 따라 다른데요. 서울특별시 부동산 중개 보수 요율 표에 따르면 매매 교환의 경우, 5천만 원 미만부터 9억 원 이상까지 총 5개의 분류로 거래 금액이 나누어져 있습니다. 상한 요율은 거래 금액에 따라 가장 낮은 1천 분의 6부터 1천 분의 4까지 책정되어 있습니다.
임대차로 거래하는 경우, 거래 금액은 5천만 원 미만부터 6억 원 이상으로 나누어져 있으며 상한 요율 또한 범위 별로 1천 분의 5부터 1천 분의 3까지 각각 다르게 적용됩니다. 경기도와 부산 등 다른 지자체들도 대부분 서울과 비슷한 부동산 중개 보수 요율표를 사용하고 있습니다.
권리금이 있는 상가는 권리금 중개보수를 별도로 요구하는 곳도 있습니다. 보통은 기존 임차인이 권리금을 받아 준 대가로 중개보수를 지불하는데 일부 중개소는 권리금을 내고 상가를 얻는 새로운 임차인에게도 요구합니다. 이모씨의 경우 권리금 중개보수를 포함, 작은 상가를 얻는데 중개수수료만 300만원을 내야 했습니다.
권리금에 대한 중개보수는 법적 의무가 아닙니다. 권리금 자체가 무형의 가치이기 때문에 중개료를 별도로 납부해야 한다는 정해진 규정이 없습니다. 권리금 계약서도 의무 사항이 아닙니다. 한국공인중개사협회 관계자는 “(공인중개사가)권리금을 받아주면 기존 임차인으로부터 그에 대한 보수를 받는데 정해진 요율은 없다”고 말했습니다.
기준이 없다보니 중개보수도 제각각입니다. 강남구 A공인중개소 대표는 “새로운 임차인한테는 권리금 중개보수를 받지 않고 권리금을 받아서 나가는 기존 임차인에게 그에 따른 수수료 명목으로 받는다”면서 “협의내용에 따라 요율은 각각 다르다”고 말했습니다.
다만 이런 사실을 알리지 않고 권리금 중개보수를 일방적으로 새로운 임차인에게 강제하는 경우도 있습니다. 사전에 언급이 없다가 일방적으로 계약서에 게재하고 서류에 도장을 찍기 직전에 이같은 사실을 통보하는 경우가 적지 않습니다. 일반 중개보수든 권리금 중개보수든 모두 협의 사항이지만 ‘협의’가 쉽지 않는 것이 현실입니다.
“알아두면 좋다는”…중개 수수료 계산하는 방법은?
과도한 중개수수료를 납부하지 않기 위해서는 중개 수수료를 계산하는 방법을 아는 것은 중요합니다.
중개 수수료는 거래금액에 수수료를 곱하면 되는데요. 예를 들어 3억짜리 집을 팔았다면 매매 및 교환에 해당되어 상한 요율인 0.4%를 집값에 적용해 120만 원(300,000,000 * 0.004)이 적정 중개 보수율임을 알 수 있습니다.
중개 수수료를 계산한 후에는 계산한 한도 내에서 공인중개사와 협의해 최종 중개 보수 금액을 산출하면 됩니다.
중개 수수료율 계산 시 상한 요율뿐만 아니라 한도액에 따라서도 중개 수수료가 달라지게 됩니다. 만약 거래 내역이 4,500만 원짜리 전세라고 가정했을 때, 0,6%의 상한 요율을 곱하면 적정 중개 수수료율은 27만 원이지만 한도액 기준에 따라 25만 원으로 책정됩니다. 상한 요율로 계산한 중개 수수료율이 한도액보다 높을 때에는 한도액을 기준으로 처리되기 때문입니다.
이럴 경우 세입자는 명시된 요율에 따라 계산해서 나온 법정 한도 금액만큼만 지급하겠다고 강하게 의사를 표시해야 합니다. 그럼에도 불구하고 과다 수수료를 요구한다면 시, 군, 구청의 관할 부서에 부동산 중개 보수 부당행위로 고발해 돈을 돌려받을 수 있습니다. 현행 중개업법상 중개업소가 법정 수수료를 초과해 받으면 금액이 많고 적음을 떠나 모두 위법이기 때문입니다.
월세는 전세보다 계산이 조금 더 복잡합니다. 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 기준으로 수수료를 통해 계산합니다.
단 거래금액이 5,000만 원 미만일 경우에는 월세에 70을 곱한 금액에 보증금을 합한 후, 해당 금액을 기준으로 수수료를 계산합니다. 예를 들어 보증금 2,000만 원에 월세 50인 경우 7,000만 원((월세 50만 원× 100)+ 보증금 2,000만 원)에 상한 요율 0.4%를 곱해 중개 수수료는 총 28만 원이 됩니다.
부동산 중개비 줄이는 방법은?
중개수수료는 최고 요율과 한도액만 정해져 있어 계산법에 따라 작지 않은 차이가 납니다. 이에 부동산 커뮤니티에서는 중개수수료를 낮추는 방법에 대한 질문이 많다고 합니다.
경기 고양 삼송지구에서 10억원대 아파트를 매수한 A씨는 수수료로 금액의 0.9%를 지급했습니다. A씨는 “아파트를 처음 사다 보니 중개수수료를 최고 요율대로 줘야 하는 줄 알고 모두 치렀다”며 “같은 아파트 단지라도 중개비를 줄일 수 있다는 점을 나중에야 알았다”고 했습니다.
전문가들은 중개수수료를 줄이기 위해서는 우선 거래가 있는 중개업소 일대의 수수료 시세를 조사해야 한다고 조언합니다. 9억원 이상 아파트 수수료율은 최대 0.9%까지 책정되지만, 0.2%까지 내려받는 중개업소도 있습니다.
삼송지구는 대부분 중개업소가 수수료율로 0.4%를 적용하고 있어 10억원 아파트를 거래할 경우 0.9%를 적용할 때와 비교하면 500만원에 달하는 중개비를 절약할 수 있습니다.
한 중개업소 관계자는 “최근 중개업소 간 경쟁이 치열해지면서 수수료가 하락하고 있다”며 “9억원 아파트를 매매하면 통상 중개수수료 시세는 0.4% 수준”이라고 설명했습니다.
중개수수료는 계약 전에 협의하는 게 좋습니다. 매매 계약이 끝나면 중개업소에서 최고 요율을 적용하겠다고 고집할 수 있어서입니다. 중개수수료에 부가가치세 10%를 붙여서 받겠다고 하는 경우 일반사업자인지 확인해야 합니다. 간이과세자는 부세과를 면제받기 때문입니다.
“집 복비가 반값, 심지어 무료?”…과열되는 중개수수료 전쟁
부동산 거래절벽이 지속되는 가운데 부동산 시장이 중개수수료 할인 혜택을 두고 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다.
한국공인중개사협회가 법정단체가 되면 전속중개제도를 도입해 매수자, 임차인에게 중개 수수료를 면제하겠다고 밝히자 부동산프롭테크 업계의 대표주자인 직방은 자사 서비스 이용시 매도자, 임대인에게 중개수수료를 반값으로 할인해주겠다는 맞불을 놓은 것입니다.
여선웅 직방 부사장은 “중개수수료가 그동안 굉장히 민감한 사안이었다. 그런데 최근에 공인중개사협회에서도 매수인과 임차인에게는 수수료를 무료로 하겠다고 발표하면서 저희도 용기를 내서 결정할 수 있었다”며 “법정수수료율 상한에서 50% 할인은 충분한 유인효과가 있다고 본다”고 밝혔습니다.
한편 한공협과 직방은 이른바 ‘직방금지법’을 둘러싸고 갈등이 재점화됐습니다. 김병욱 더불어민주당 의원은 2022년 협회를 법정단체로 규정하고, 개설 등록을 하려는 공인중개사는 협회에 의무적으로 가입하도록 하는 내용의 ‘공인중개사법 일부개정법률안’을 대표 발의했습니다.
이를 두고 이 경우 공정한 경쟁행위가 저해될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 특히 저렴한 수수료를 무기로 하는 ‘프롭테크(Proptech)’ 플랫폼과 협력하는 공인중개사들을 시장교란행위라는 명목으로 단속할 것이라는 우려가 제기됩니다. 프롭테크란 직방, 다방처럼 정보·통신(IT) 기술을 활용한 부동산 서비스를 말합니다.
실제로 한공협은 ‘반값 수수료’를 표방하는 부동산 중개 플랫폼 ‘다윈중개’가 공인중개사법을 위반했다며 다윈중개를 2022년까지 세차례 고발하기도 했습니다. 다윈중개는 무혐의 처분을 받았습니다.
이에 원룸, 오피스텔 등 월·전셋방을 주로 찾는 대학생, 사회초년생들은 경쟁을 통한 가격 인하 효과를 받지 못할까봐 걱정된다는 반응이 나오기도 했습니다.
해당 글을 접한 누리꾼들은 “부동산 수수료 손을 봐야함 너무 비싸”, “책임도 안지는 공인중개사가 왜 필요한지 모르겠다”, “집 보여주고 몇백 몇천 받는게 말이 안됌”, “공인중개사 제도를 폐지하고 인터넷 직거래를 일반화 시키는게 맞음” 등의 목소리가 쏟아냈습니다.
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