“내 집 마련의 꿈 이뤄진다”…집 없는 사람들에게 전해진 ‘희망적인 소식’
많은 전문가들이 올해에도 집 값 하락을 예상하는 가운데 무주택자들이 내 집 마련의 기회가 찾아올 것으로 전망되며 기대가 모아지고 있습니다.
“집값 더 떨어진다”…전문가들, 아직은 아니야
한국 부동산 가격은 2015년 이후 작년 중반까지 7년간 쉬지 않고 올랐습니다. 하지만 잇따른 금리 인상으로 부동산 시장이 한파를 겪으며 2022년부터 집 값이 크게 하락했습니다. 하지만 전문가들은 여러 경제모델과 부동산 사이클 모델을 보면 여전히 5~10% 집값이 하락할 여지가 있다고 전망합니다.
최근 매경 자이앤트TV에 출연한 한문도 전 연세대 금융부동산학과 교수는 2023년 1분기 서울 아파트를 비롯해 일부 지역의 집값이 바닥을 찍고 상승세를 보이는 모습에 대해 증시의 ‘데드캣 바운스’ 현상이라고 진단했습니다. 대드 캣 바운스(Dead cat bounce) 현상은 주식 시장에서 주가가 급락한 뒤, 일시적으로 주가가 잠깐 뛰어오르는 현상을 가리키는 용어입니다.
정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 2023년초에 발표한 1.3 대책과 9억원 이하 주택을 살 때 높은 대출한도와 낮은 고정금리를 제공하는 특례보금자리론이 출시 후 인기를 끌면서 서울 아파트값은 저점에서 반등하는 모습입니다.
한국부동산원에 따르면 2023년 1월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 오르면서 2022년 6월(0.23%) 이후 7개월 만에 상승 전환했습니다.
그러나 올해 하반기 이후 입주물량과 거래량 추이를 토대로 보면 최근 서울 아파트 실거래가 상승을 부동산 시장의 상승 추세로 해석하는 건 무리가 있다는 게 한 교수의 분석입니다.
그는 “미국이 기준금리 추가 인상을 못하는 경우에도 동결할 가능성이 높고, 결정적으로 2024년 말까지 수도권 공동주택 입물량만 40만채가 넘는다”며 “특례보금리론 도입 초기 긍정적 효과와 최근 한국토지주택공사(LH)의 청년·신혼부부 매입임대주택 매입에 따른 거래량 착시가 해소되면 집값은 하방 압력을 받을 것”이라고 말했습니다.
“떨어지는 집 값”…무주택자들이 해야할 일은?
최근 아파트 청약시장은 서울은 무순위 청약 자격과 전매 제한 규제 완화에 청약 완판이 이어지고 있지만, 지방 청약 시장은 소외된 상황입니다. 영등포구 ‘영등포 자이 디그니티’(1순위 경쟁률 198:1)를 비롯해 동대문구 ‘휘경자이 디센시아’(1순위 경쟁률 평균 51.7:1) 현장에선 모두 높은 경쟁률에 완판에 성공했습니다.
한 교수는 실거주가 필요한 가구라면 낙폭과대 지역과 시세 대비 분양가가 낮은 단지를 중심으로 특례보금자리론을 활용한 매수나 청약은 시도해 볼만하다고 보고 있습니다.
한 교수는 “미래 소득이 안정적이고, 대출 확대를 감당할 수 있다는 전제 아래 낙폭과대 지역인 서울 강동구나 인천 송도를 얼마 전까지는 권하는 입장이었다”며 “다만 서초구, 강남구와 마용성(마포·용산·성동)은 아직 무리해서 추격매수할 필요가 없고, 가격조정도 덜 진행됐다”고 덧붙였습니다.
청약에 대해서도 옥석을 가리는 게 중요해질 것이란 의견도 나왔습니다. 한 교수는 “최근 서울 아파트 청약 중 완판 사례를 보면 신축이면서 주변 시세 대비 저렴한 분양가에 사람들이 주목했다”며 “4월 이후로 민간·공공택지 청약 물량이 본격적으로 나오고, 3기 신도시도 착공에 들어간 만큼 내년 총선 전까지 관망하다 알짜 단지만 골라 청약을 넣는 것도 한 방법”이라고 조언했습니다.
끝으로 전반적인 한국 부동산 가격의 추가 하락 가능성이 높다는 분석도 더해졌습니다. 한국주택금융공사에 따르면 2022년 9월 말 기준 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 214.6으로 역대 최고 수준으로 상승했습니다.
주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 상환 부담을 나타내는 지표입니다. 지표가 클수록 부담이 크다는 의미로 주택구입부담지수 100을 기준으로 주택담보대출 원리금 상환액기 가구 소득의 약 25%를 차지하게 됩니다.
한 교수는 “박근혜 정부가 부동산 부양책을 펼치던 2015~2016년경에는 주택구입부담지수가 83.3까지 내려왔지만, 그 뒤 7~8년간 쉬지 않고 상승하면서 평균적으로 고점 대비 집값이 40%는 조정 받을 것으로 예상된다”며 “작년 하락장에 낙폭이 적었던 지역은 5~15%, 낙폭이 컸던 지역은 5~10% 추가 하락이 이어질 수 있다고 본다”고 설명했습니다.
정부 ‘집값 띄우기’ 칼 뽑는다…아파트 신고가 ‘등기여부 공개’ 추진
한편 정부는 실거래가 띄우기 등 집값 작전세력 근절을 위해 해당 부동산 거래 후 등기여부를 공개하는 방안을 발표했습니다.
최근 집값을 올릴 목적으로 통상 거래가보다 높게 특정 아파트를 신고가 거래한 뒤 인근 단지 혹은 같은 단지에서 조작한 가격에 맞춰 상승거래가 이뤄지면(추격매수) 기존 허위거래를 취소하는 방식으로 실거래가를 조작하는 사례가 수차례 적발되고 있습니다.
원희룡 국토교통부 장관은 2023년 4월 12일 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 ‘집값 작전세력 근절대책 회의’에서 “허위가격 신고를 방지하기 위해 올해 하반기부터 신고된 실거래가뿐만 아니라 해당 거래가 실제 등기까지 됐는지, 등기는 하지 않고 호가만 띄웠는지를 알 수 있도록 등기여부를 공개하는 방안을 추진하고 있다”고 말했습니다.
실거래가 띄우기용 허위거래는 매수인이 거래 후 실거래가 신고는 하지만 정작 해당 아파트 소유권을 표시하는 등기부등본상에는 이전등기 신청을 하지 않는 특징이 있습니다. 이런 거래는 작전세력 간의 허위거래인 만큼 실질적인 소유권이 넘어가서는 안됩니다.
원 장관은 “집값 담합, 실거래가 조작 등은 주가조작행위에 준해 특정경제사범으로 취급해야 한다고 생각한다”고도 말했습니다.
한국부동산원이 2021년 1분기부터 2023년 1분기(2월)까지 신고가 체결 후 해제 현황(시세교란행위)을 조사한 결과 집값 급상승기였던 2021년 1분기에만 신고가 신고 후 계약이 해제된 거래가 925건에 달한 것으로 나타났습니다.
이후 신고가 신고 후 계약이 해제된 거래는 점차 감소했습니다.
2022년 1분기 502건으로 줄어든 후 2분기 429건, 3분기 330건, 4분기 256건으로 감소했습니다. 다만 이는 금리 인상과 집값 하락으로 전체 거래량이 줄어든 영향도 있는 것으로 보입니다.
실거래가를 띄운 뒤 신고가를 해제하는 기간 역시 점점 길어지고 있습니다. 계약 후 3개월 이내 신고가 해제비율은 2021년 1분기 88.6%에서 2022년 1분기 57.4%까지 줄었으며, 2023년 1분기 41.8%까지 감소했습니다.
대신 허위거래 후 6개월이 지나 해제하는 비율은 2021년 1분기 1.7%에서 2023년 1분기 44.3%까지 크게 증가했습니다.
한국부동산원 관계자는 “허위신고해제 기간이 늘어난 사유는 구체적으로 더 들여다봐야겠지만 집값 하락 및 거래량 감소에 따른 영향일 수도 있고, 정부의 대대적인 단속에 따른 영향일 수도 있다”고 설명했습니다.
실거래가 허위신고에 대한 처벌도 강화됩니다. 현재 부동산거래신고에 관한 법상 ‘실거래가 허위신고’가 적발될 경우 3000만원 이하 과태료 처분이 전부이지만, 개정법이 공포되면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금으로 형량이 높아집니다.
국토부 관계자는 “지난달 30일 개정법이 본회의를 통과했다”라며 “공포기간을 거친 뒤 본격 시행될 예정이다”라고 설명했습니다.
해당 글을 접한 누리꾼들은 “신고가 조작하는 사기꾼들 다 잡아라”, “아직도 집값이 너무 비싸다. 하락 균형점을 찾아가는 과정이라고 생각한다”, “양아치 투기꾼들 이자갚다 망해버려라”, “이렇게 말해도 오른다고 우기는 영끌들” 등의 비판의 목소리가 이어졌습니다.
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