전세사기 특별법 개정안에 공개적 반대 목소리 [현장]

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[아이뉴스24 이효정 기자] “전세 사기 특별법 개정안은 정부와 여당이 배제된 채 야당 단독으로 의결됐습니다. 세부 사항 논의 없이 국회 본회의에 올라간 상태입니다. 하지만 개정안대로 ‘선 구제, 후 회수’ 방안이 전격 시행될 경우 채권 매입에만 3조~4조원이 드는 일이라는 점을 감안해야 합니다.”

주택도시보증공사(HUG)가 30일 서울 여의도 전경련타워에서 주최한 토론회에서는 야당의 발의로 본회의에 직회부돼 있는 전세사기 특별법 개정안에 대한 허심탄회한 의견들이 대거 쏟아져 나왔다.

먼저 발제자로 나선 김택선 HUG 준법지원처장은 “임차보증금반환채권의 매입 시 개정안은 공정한 가치평가라는 추상적인 기준만 제시할 뿐 가치 평가에 대한 구체적인 기준이 없어 명확히 할 필요가 있다”고 지적했다.

주택도시보증공사(HUG)가 30일 오후 여의도 전경련타워엣 ‘전세 사기 피해 지원을 위한 HUG의 역할’ 토론회를 개최하고 참석자들이 기념 촬영을 하고 있다. [사진=아이뉴스24]

선 구제 후 회수 방안은 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세 사기 피해자의 임차보증금반환채권을 매수해 보증금을 먼저 돌려주고, 이후 기관이 집주인에게 구상권을 행사해 돌려받는 방안이다. 채권은 공정한 가치 평가를 통해 매입하되, 최저 매입 가격은 최우선변제금을 기준으로 한다.

채권을 사들인 후 매매대금을 전액 지금하는 경우나 일부 지급 후 사후 정산을 하는 경우 모두 채권 평가 시점에 따라 채권 매입 금액이 달라질 수 있어 명확한 기준을 설정해야 한다.

채권 매입 후 회수 절차의 기준이 모호하다는 점도 문제 삼았다. 김 처장은 “개정안은 채권 매입·매각을 통한 회수와 배당 절차를 통한 회수를 모두 예정하고 있어 매매대금 산정과 지급 방법에 맞는 구체적인 채권 회수 절차도 규정할 필요가 있다”고 말했다.

토론자로 나선 최우석 HUG 전세 사기 피해자 경공매지원센터 팀장은 “자산관리공사가 금융기관 채권 매입시 평가 기준을 고려했을 때 예상되는 문제가 네 가지다”라며 “낙찰가율과 선순위 채권 금액, 기타 세수 예상 금액, 산정한 채권 가치에 대한 임차인들의 수용 여부를 고민했다”고 밝혔다.

일례로 예상 낙찰가율만 봐도 지역별, 용도별, 회수 시기별로 주택의 예상 낙찰가율 변동성이 커 공정한 채권 가치를 평가하기 어렵단 설명이다.

국회 본회의에 직회부된 개정안이 5월에 통과해도 현실적으로 시행이 어려울 것이라는 지적도 나왔다. 토론자로 나선 이장원 국토교통부 피해지원총괄과장은 “전세 사기 피해 사례를 보면 권리 관계가 복잡해 선순위 채권을 파악하기 어렵다”며 “사망한 강서구의 한 집주인은 종합부동세 등만 체납 세액이 60억원이 넘어가는 사례도 있다. 집주인의 조세 체납액을 취합하기 위해선 법령에 채권 확인 절차를 명시해야 한다”고 지적했다.

이 과장은 “개정안 내에 접수처가 HUG의 피해지원센터로 명시돼 있는데 이는 전국에 하나 밖에 없다”며 “국회 통과 후 1개월 이내 시행도록 돼 있는데 사실상 시행이 어렵다. 바로 접수를 받아 채권 평가를 통한 자금을 내줘야 하는데 예산이 확보되지 않았다”고 우려했다.

국토부는 내년 5월 31일까지 피해자가 3만6000여명으로 늘어날 것으로 가정했다. 피해자 보증금 평균은 1억4000만원으로 피해자 보증금 총액은 5조원 수준에 달한다. 이럴 경우 채권 매입에만 3조~4조원의 재원이 필요하다고 추산했다. 이 중 경매 등을 통해서 회수할 수 있는 금액은 많지 않을 것으로 판단했다.

채권 매입 과정에서 세입자와 계약서 작성 등 HUG가 담당해야 할 인건비 등 행정적 비용 부담도 작지 않을 것으로 추산됐다. 최 팀장은 “임차보증금반환채권을 매입할 때 매입 비용 외에 HUG에서 운영을 위한 부대비용이 발생한다”며 “법안 내용이 불명확한 부분이 있어 정확하지는 않지만 최소한 1000억원에서 3000억원을 지출해야 할 것으로 보여 상당히 부담스럽다”고 밝혔다. HUG는 대위변제 등으로 지난해 3조8598억원의 당기순손실을 기록했다.

개정안은 주택도시기금을 활용한다고 명시했는데 주택도시기금의 여유 자금도 부족하단 설명이다. 지난 3월 기준 주택도시기금의 여유자금은 13조9000억원이다. 지난 2021년 49조원까지 늘었던 점을 고려하면 크게 줄었다.주택 시장 위축으로 수입은 줄고 저출산 대응 등 정책적 요구로 지출은 늘었기 때문이다.

김경선 HUG 주택도시금융연구원 박사는 “주택도시기금의 여유 자금이 상당히 빠른 속도로 소진되고 있다”며 “현재는 이를 통한 사업 고민이 아니라 새로운 재원 조성을 고민해야 하는 상태”라고 했다.

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