서울 아파트값 반년 만에 하락세
규제 완화에도 ‘탈서울’ 가속화
“가격을 내려도 살 사람이 없어요.”
서울 부동산 시장이 급속도로 냉각되고 있다. 올해 1월 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3996만 원으로 반년 만에 4000만 원 선이 무너졌다.
대출 규제 강화와 경제 불확실성이 맞물리면서 매수 심리가 꽁꽁 얼어붙은 영향이다.
17일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 매매가격은 전월 대비 5.2% 하락했다.
이는 지난해 7월(3987만 원) 이후 가장 낮은 수준이다. 한때 4000만 원을 회복했던 서울 집값은 12월 4213만 원까지 올랐으나 다시 하락세로 돌아섰다.
특히 서초구의 하락폭이 컸다. 1월 평균 매매가격이 3.3㎡당 7639만 원으로, 한 달 새 12.6%나 떨어졌다.
강북구(-5.9%), 관악구(-5.6%) 등도 큰 폭으로 하락하며 서울 전역에 걸쳐 매매가 조정이 이뤄졌다.
대형 아파트일수록 타격이 컸다. 85㎡ 초과 면적대의 3.3㎡당 평균 매매가는 5068만 원으로, 한 달 새 6% 하락했다.
반면 상대적으로 작은 면적대는 하락폭이 적어 60㎡ 이하는 -2.8%, 60~85㎡는 -4%의 변동률을 기록했다.
거래량도 줄어들었다. 1월 서울 아파트 거래량은 2343건(2월 12일 기준)으로, 2023년 12월(1789건) 이후 가장 적은 수준이다.
전문가들은 “매수 심리가 위축된 상황에서 대출 규제까지 지속돼 단기간 내 반등이 어려울 것”이라고 분석했다.
서울 떠나는 사람들, ‘이곳’으로 향한다
서울 집값이 하락하는 사이, 경기와 인천으로 이동하는 ‘탈서울’ 현상이 두드러지고 있다.
높은 집값 부담을 피해 비교적 저렴한 주택을 찾는 수요가 늘면서 서울의 순유출 인구가 4만4692명에 달했다.
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 17일 발표한 자료에 따르면, 지난해 시·도별 순유입 인구 1위는 경기(6만4218명)였으며, 인천(2만5634명)과 충남(1만4664명)이 뒤를 이었다.
특히 서울을 떠난 이들 중 70.8%가 경기·인천으로 향했다.
이 같은 이동 흐름은 아파트 거래량에도 영향을 줬다. 지난해 경기 아파트 매매 거래량은 13만3887건으로 전년 대비 28.3% 증가했다.
인천 역시 3만1171건으로 20% 이상 늘었다. 서울 거주자가 매입한 경기 아파트도 1만7093채로, 1년 전보다 27.3% 증가했다.
고양시(1736채), 남양주시(1409채), 하남시(1252채), 의정부시(1109채) 등 서울과 인접한 지역에서 거래가 집중됐다.
부동산 전문가들은 “서울과 가까우면서도 비교적 저렴한 경기·인천 지역의 아파트가 대안으로 떠오르고 있다”고 분석했다.
집값 안정 언제쯤… 여전히 불안정한 시장
정부의 대출 규제가 이어지는 가운데, 주택시장의 침체가 단기간에 해소되기는 어려울 전망이다.
특히 오는 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면 대출 부담이 더 커질 가능성이 있다.
다만 서울시는 최근 잠실, 삼성, 대치, 청담 일대의 토지거래허가구역을 해제하면서 규제 완화에 나섰다.
이에 대해 직방 관계자는 “일부 고가 지역에서 거래가 소폭 반등할 수 있으나, 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 전망했다.
금리 인하 기대감과 함께 경기·인천 지역의 신규 분양도 계속되고 있다.
DL이앤씨, 삼성물산, 롯데건설 등 주요 건설사들이 적극적으로 분양에 나서는 가운데, 실수요자들은 가격이 조정된 지역을 중심으로 움직일 가능성이 크다.
전문가들은 “현재로서는 매수 심리가 회복되기 어려운 상황”이라며 “대출 규제 완화나 금리 인하 등의 변화가 있어야 시장이 반등할 수 있을 것”이라고 진단했다.
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