[인사이드 스토리]절반 못 채웠던 브라이튼 여의도의 반전

비즈워치 2026년 10월 20일 오전 10:40 조회수

서울 여의도 옛 문화방송(MBC) 사옥 터에 자리 잡은 주상복합 단지 ‘브라이튼 여의도’의 위상이 달라졌습니다. 초기엔 입주자 절반을 찾지 못할 정도로 고전했죠. 하지만 서울 집값이 뛰고 여의도 노후 아파트 재건축이 본격화하며 주목받고 있습니다.

처음에 4년 단기 임대로 공급됐던 이곳은 양도(분양)전환율 70%를 넘기며 주인을 찾아 나가고 있습니다. 빠른 전환 유도를 위해 책정했던 연차별 ‘몸값'(분양 전환가)은 이제 전용면적 3.3㎡당 1억원을 넘었습니다. 불어난 몸값에 예열된 시장 분위기까지 더해지면서 사업주체인 신영의 곳간도 넉넉해지는 모양새입니다.

살아보니 괜찮네

12일 업계에 따르면 브라이튼 여의도는 최근 양도전환율 70%를 넘겼습니다. 양도전환은 임차인이 매매(분양)를 통해 소유권을 넘겨받는 것입니다. 기존 임차인에게 양도전환 우선권이 있죠.

브라이튼 여의도는 서울 영등포구 여의도동 31 일대 옛 여의도 MBC 부지에 지어진 최고 49층 규모 복합 단지입니다. 아파트 454가구(84~132㎡)와 오피스텔 849실(29~59㎡), 오피스 및 상업시설 등으로 구성됐습니다.

이 단지는 당초 지난 2023년 4월 아파트 2개 동을 4년 단기 민간임대 후 분양하는 방식을 택했습니다. 분양가상한제 적용을 피하기 위한 고육지책이었죠. 임대 후 분양 방식은 민간임대주택에 관한 특별법을 따르는데, 분양 시기나 분양가 등에 대한 규정이 없어 시행사가 이를 임의로 결정할 수 있습니다.

현재는 기존 임차인을 대상으로 양도전환을 접수하고 있습니다. 전환가격은 연차별로 다르게 책정됐습니다. 4년 만기가 다가올수록 가격이 오르는 구조입니다. 초기 가격을 상대적으로 저렴하게 설정해 조기 전환을 유도하기 위한 방책이죠. 시행사인 신영으로서도 조기 전환이 이뤄질 경우 임대에 따른 양도소득세 등 세금을 절감할 수 있다는 장점이 있습니다.

접수를 시작한 2024년엔 3.3㎡당 약 8950만원이었습니다. 이후 해마다 3~5% 오른 금액으로 전환가격이 산정되고 있습니다. 올해 전환가격은 3.3㎡당 1억원이 넘는 1억100만원입니다. 4년 단기 임대가 마무리되는 내년에는 1억600만원까지 오른다는 게 신영 측 설명입니다.

몸값이 올랐지만 양도전환 등 거래는 더 활발해졌습니다. 전환가격이 더 오르기 전 조금이라도 낮은 가격에 잡으려는 수요가 몰리는 것입니다. 현재 시중에서 거래되는 물건은 기존 임차인이 양도전환을 통해 인수하거나 이미 인수한 집주인이 다시 시장에 내놓는 경우입니다.

실제 이 아파트 전용 114㎡는 지난 5월 50억원에 거래됐습니다. 직전 거래가 2월 46억4600만원에 거래된 것과 비교하면 3개월 만에 4억원 가까이 올랐습니다. 59㎡ 기준 최초 평균 7억7000만원에 분양했던 오피스텔도 지난 6월 16억5000만원에 손바뀜하는 등 시세가 훌쩍 뛰었습니다.

최근 현대건설을 시공사로 선정한 여의도 광장 38-1 단지 전경./사진=정지수 기자 jisoo2393@

몸테크? 그냥 신축 살래요

이는 최근 여의도 정비사업 흐름과 브라이튼 여의도의 특수성이 맞물린 결과입니다. 여의도는 올해 하반기 들어 주요 재건축 단지들이 하나둘 시공사를 찾아가고 있습니다. 여의도 광장과 목화아파트가 각각 현대건설, 삼성물산을 시공사로 선정했죠. 이 외에 삼익·은하, 진주, 시범 등이 시공사 선정을 앞두고 있습니다.

재건축 본격화로 인한 이주 수요가 시장에 쏟아질 것으로 예상되는 가운데 여의도 내 드문 신축 아파트인 브라이튼 여의도가 대체재로 각광받는 상황입니다. 2023년 준공된 브라이튼 여의도는 여전히 여의도 내에서 ‘최신축 아파트’ 자리를 지키고 있습니다. 애초 브라이튼 여의도 자체가 2008년 준공된 ‘여의도 자이(한성아파트 재건축)’ 이후 15년 만의 신축 단지였습니다.

단지 인근 공인중개사사무소 관계자는 “재건축을 추진 중인 아파트는 연식이 너무 오래되다 보니 공사가 진행되는 동안 좋은 컨디션의 집에서 편하게 있고 싶다고 생각하는 분들은 브라이튼 여의도를 찾는다”고 말했습니다. 이어 “매매·전월세 모두 잘나가고 있는데 인근 단지 중에서는 대교보다 한양에서 오는 분들이 상대적으로 많은 상황”이라고 귀띔했죠.

양도전환이 활발해지면서 사업주체 신영의 재정도 나아지고 있습니다. 신영브라이튼여의도 법인은 지난해 완성건물 인도(양도전환)로 4297억원의 매출을 냈습니다. 그러면서 신영은 지난해 1조원이 넘는 매출액 1조17억원을 기록했죠.
▷관련기사: 디벨로퍼 시름 속…’브라이튼 여의도’ 신영은 조 단위 매출(2026년 5월20일)

인근 공인중개사사무소 관계자는 “내년이면 4년 단기 민간임대 기간이 일괄 종료되면서 양도전환되지 않은 20~30%가량 물건이 시장에 풀리게 될 것”이라며 “최근 재건축 이슈로 여의도 주요 단지 가격이 오르면서 고분양가로 여겨지던 브라이튼 여의도 가격도 합리적인 수준으로 평가받고 있어 주목도가 올라갈 것”이라고 내다봤습니다.