“매출은 잘 나오는데…” 스타벅스 매장 줄줄이 ‘폐점’하는 진짜 이유 밝혀졌다
스타벅스 매장은 종류가 다양합니다. 보통 흔히 알고 있는 매장과는 달리 극소량만 재배되는 특별한 원두를 소비자가 원하는 방식으로 추출하여 나만의 커피를 만들어주는 스타벅스 리저브 매장이 존재하는데요. 주기적으로 새로운 종류의 커피를 선보이는 등의 특별함으로 커피에 대한 관심이 많은 사람들에게 특히 인기가 많습니다.
이러한 리저브 매장은 전세계에 약 800개 정도가 있다고 하는데요. 2020년 당시 한국에만 약 88개의 매장을 운영하며 전세계에서 리저브 매장이 가장 많은 나라가 되었습니다. 한국은 일반 스타벅스 매장 또한 인구 대비 가장 많은 나라인데요. 그러나 이러한 한국의 스타벅스 사랑에도 매장 수는 줄어들고 있다는 소식이 전해졌습니다.
꾸준한 매출에도 폐점하는 스타벅스
삼청동은 한때 엄청난 인파를 자랑할 정도였으며 삼청동 카페골목이라고 불리는 유명거리였습니다. 그런데 현재 삼청동 카페골목에 위치한 커피전문점의 월 평균 매출은 1431만원입니다. 이는 서울 평균 커피전문점 매출의 절반에 달하는데요. 삼청동의 쇠락은 2010년 이후 급격하게 오른 임대료로 인한 젠트리피케이션 때문입니다.
젠트리피케이션이란 낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상을 이르는 용어인데요.
상권이 활발해지자 기존 건물주들 중 80% 정도가 건물을 매매했습니다. 이로인해 임대료는 수직상승하였고 대형 프랜차이즈만 들어오게 되었습니다. 이러한 과정에서 스타벅스 역시 건물주와 임대료 문제가 협의되지 않아 폐점하게 된 것입니다.
건대입구역 상권 최초로 입점한 스타벅스 건대입구점은 2010년즈음 건대병원점과 함께 본사의 중복점포 사항에 포함되어 폐점되었습니다. 이는 인접한 두 개의 매장에서 발생하는 임대료가 문제가 된 것으로 추정되는데요.
스타벅스는 구조조정을 통한 수익과 효율성을 집중시키겠다는 모토 아래 해당 매장들을 폐점했고 결국 6개월만에 통합되어 건대입구점으로 다시 개점했습니다.
이어 구의역 근처에 위치한 스타벅스에 방문하면 사람들이 북적이는 광경을 볼 수 있는데요. 그런데 본래 스타벅스 구의역점 이전에 광진구청점이 있었습니다. 해당 스타벅스는 구의역 상권 최초의 스타벅스 매장이었습니다. 그러나 갑작스럽게 폐점을 하게 되면서 현재 위치로 옮기게 되었습니다. 이후 투썸플레이스가 같은 자리에 입점했으나 마찬가지로 철수했는데 현재는 아웃도어 브랜드 매장이 운영되고 있습니다.
비슷한 경우로는 스타벅스에서 파스쿠치로, 그리고 커피빈으로 입점매장이 바뀐 광장점도 있습니다. 대한제지사옥 1층에 위치했던 스타벅스로 2011년경 폐점되었으며 현재는 다른 매장이 운영중인데요. 이후 파스쿠치를 거쳐 현재는 커피빈으로 운영중입니다. 해당 매장은 2008년 당시 스타벅스로 영업중인 점포의 영업시간 중에 차량 한대가 매장으로 돌진한 사건으로 유명해졌습니다. 하지만 이 사건으로 인해 폐점이 된 것은 아니라고 알려졌습니다.
스타벅스는 모든 매장을 직영점으로 관리하는 방식으로 운영되기에 다른 커피전문점에 비해 폐점이 적습니다. 그러나 매장에 한하여 본사와 상관없이 건물주와 직접 계약해서 입점하기에 이해관계가 일치하지 않을 경우 폐점하기도 하였습니다. 대표적으로는 건물주와의 임대료 문제 등으로 갈등이 생겨 어쩔수 없이 폐점할 수 밖에 없는 상황이 대부분입니다.
2017년 많은 이들이 꾸준히 방문하여 앉을 자리를 찾기 어려울 정도의 스타벅스 강남점이 폐점했습니다. 스타벅스 강남점 폐점은 임대료 인상과 인건비 등의 측면들을 평가를 통해 진행된 것으로 알려졌습니다. 폐점의 가장 큰 이유는 수익성 악화가 거론되었는데요. 그러나 스타벅스에서 계약 만료에 의한 폐점이라고 발표하여 확대해석을 빠르게 차단했습니다. 이어 스타벅스는 계약 만료에 의한 사항으로 평균 연 20개 정도의 점포가 문을 닫는다고 전해 많은 이들의 주목을 받았습니다.
실제로 2013년 이후로 서울서 오픈한 신규 매장들의 폐점률이 0%로 밝혀지면서 한국인들의 스타벅스 사랑이 증명되었습니다. 업계 관련인들에 의하면 스타벅스 매장들은 대부분 건물주가 임대료를 턱없이 올리는 경우로 인해 문을 닫는 경우가 가끔 있다고 합니다. 오히려 매출이 문제가 되어 폐점하는 경우는 단 한 건도 없다고 전했습니다.
임대료 문제에도 “건물 매매보단 임대”
이런 임대료로 인한 폐점이 많음에도 스타벅스는 건물 매매가 아니라 임대를 고수하는데요. 이것은 스타벅스의 영업 방침때문이라고 밝혀졌습니다.
스타벅스코리아는 2019년 기준 매장 임대료로 무려 2500억원 넘게 지불한 것으로 나타났습니다. 매장당 평균 임대료가 2억원에 육박하는 셈입니다.
하지만 스타벅스는 국내 매장을 100% 임차해 사용하고 있습니다. 매장당 매출이 평균 13억원에 이르는데다 스타벅스가 입점하면 건물 가치가 상승하는 것을 고려하면 쉽게 이해하기 힘든 대목입니다. 풍부한 현금 유동성을 바탕으로 임차 대신 매장 소유로 방향을 튼다면 부동산 가치 상승에 따른 이득까지 노릴 수 있다는 게 부동산 업계의 평가인데요.
스타벅스가 1년에 부담하는 임대료는 서울 주요 상권 빌딩을 매입할 수 있을 정도의 목돈입니다. 높은 임대료를 지불하는 대신 부동산 투자를 택하면 장기적으로 수익은 크게 늘 수 있습니다. 고정비 지출을 줄이는 동시에 추후 건물 시세차익도 거둘 수 있기 때문입니다.
그러나 스타벅스는 글로벌 원칙으로 임차 원칙을 지킨다고 설명했습니다. 해외 매장 역시 임차 방식으로 운영되고 있는데요. 스타벅스 고집은 풍부한 현금 흐름에서 나온다는 시각이 우세합니다. 외상이 사실상 없는 ‘현금 장사’ 탓에 자금 유동성을 확보하고 있어 임대료 부담이 크지 않기 때문입니다.
실제 현금 및 현금성자산은 2018년 1020억에서 2019년 1662억원으로 늘었습니다. 영업이익은 1751억원입니다. 월세가 영업이익보다 800억원가량 많았지만 실적 성장이 임대료 부담을 상쇄하고 있는 모양새입니다.
특히 경기 침체 시 현금이 부동산에 묶이면 자금 유동화에 빨간불이 켜집니다. 건물 시세 상승도 장담할 수 없습니다. 최근 대형마트가 점포를 팔고 다시 임차로 들어가는 ‘세일앤리스백’을 택한 것과 같은 맥락입니다. 자가 점포가 무조건 유리하다고 볼 수 없는 이유입니다.
프랜차이즈 업계 관계자는 “2500억원이란 현금으로 부동산 투자를 선택하면 당장 추가 이득을 챙길 수는 있을 것”이라며 “스타벅스는 투자보단 업종에 맞는 영업만 집중하고 있다”고 평가했습니다.
스타벅스 전국 매장은 꾸준하게 늘고 있습니다. 변동 임차료 계약 탓에 임대로 총액 3000억원 돌파는 시간문제입니다. 다만 가맹이 없는 탓에 다양한 조건을 분석하고 신규 매장을 냅니다. 건물주가 재계약 시 무리하게 임대료를 높이면 매장 철수를 선택하기도 합니다.
스타벅스 관계자는 “모든 매장을 직영으로 운영하고 있어 소비자 반응에 빠르게 변화할 수 있다”며 “국내 농산물을 이용한 신제품과 편의성을 확보한 IT 서비스를 선보이는 것이 매출 성장의 이유”라고 설명했습니다.
이어 임차인의 가장 큰 고민인 ‘쫓겨날 가능성’이 없다는 것도 이같은 임차 방식이 가능한 또다른 이유입니다. 건물주 입장에서는 스타벅스보다 더 임대료를 많이 낼 임차인을 구할 수도 있지만 건물 가치를 놓고 보면 스타벅스가 있는 편이 더 유리합니다. 특히 스타벅스 매출이 늘어나면 임대료 역시 늘어나는 구조여서 굳이 스타벅스를 내보낼 현실적인 이유도 없습니다.
부동산 업계 관계자는 “임차인 입장에서는 장사가 좀 잘 되면 건물주가 나가라고 하지 않을까 하는 불안감을 항상 가질 수밖에 없다”며 “스타벅스의 경우 이런 위험성이 사실상 없기 때문에 매장을 소유해야 하는 큰 이유가 없는 셈”이라고 설명했습니다.
이에 대해 스타벅스코리아는 전세계 매장에 공통적으로 적용되는 원칙을 따른 것이어서 앞으로도 매장을 직접 소유하는 일은 없을 것이라고 설명했습니다.
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