10억 더 불러도 “무조건 살래요”… 부동산 대신 몰린 ‘틈새’ 투자처의 정체

규제 피한 틈새 투자처 ‘경매 시장’
고가 낙찰 속출… 응찰자 수도 급증

“얼마를 주더라도 일단 사야죠.”

최근 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 다시 지정되자, 일부 수요자들은 규제를 우회할 수 있는 경매 시장으로 발길을 돌렸다.

낙찰가가 감정가를 훌쩍 넘는 사례가 속출하고 있고, 응찰자 수도 두자릿수를 기록하며 치열한 경쟁이 벌어지고 있다.

“낙찰만 되면 산다”… 감정가 넘는 고가 낙찰 속출

경·공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면, 지난달 서울에서 진행된 아파트 경매 172건의 평균 낙찰가율은 97.5%로 나타났다.

이는 2022년 6월 이후 2년 9개월 만에 최고치다. 평균 응찰자 수도 10.6명으로, 2021년 2월 이후 처음으로 두 자릿수를 기록했다.

이러한 분위기는 규제 발표 전부터 나타나기 시작했다.

송파구 잠실동 ‘리센츠’ 85㎡ 경매에는 11명이 몰렸고, 결국 감정가보다 4억 원 이상 비싼 28억420만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 무려 116.4%에 달했다.

서초구 잠원동 ‘신반포자이’ 85㎡도 감정가보다 5억 원 이상 높은 37억2천800만 원에 낙찰됐다. 응찰자 수는 14명에 달했다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “한 달여간 토허제가 해제됐던 시기, 강남 3구를 중심으로 매매가 활발해졌고 주변 지역까지 가격이 뛰었다”며 “이런 흐름이 경매 시장에서도 그대로 나타났다”고 설명했다.

이러한 흐름은 강남 3구를 비롯해 비(非)강남권에서도 이어졌다.

광진구 자양동 ‘광진하우스토리한강’은 감정가의 122.6%인 22억600만 원에, 강동구 ‘선사현대’ 아파트는 25명이 몰리며 낙찰가율 105.8%를 기록했다.

규제 피한 틈새시장, 경매로 쏠린 눈

경매 열풍의 배경에는 ‘토지거래허가제’가 있다. 서울시는 지난달 19일 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 다시 지정했다.

이 지역의 아파트를 매수할 경우, 구청장의 허가를 받아야 하고, 실거주 2년 의무도 발생한다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’는 원천적으로 막힌다.

하지만 경매로 취득한 부동산은 이러한 규제 대상에서 제외된다. 이 점을 간파한 투자자들이 경매 시장에 눈을 돌린 것이다.

실제로 지난달 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 84㎡는 감정가보다 10억 원가량 비싼 51억2999만 원에 낙찰됐다. 낙찰가가 감정가를 넘어선 것은 물론, 20명이 몰릴 만큼 경쟁도 뜨거웠다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “한 차례 유찰됐던 고가 매물이 다시 감정가를 넘겨 낙찰된 것은 규제 회피 목적의 투자 수요가 경매 시장으로 몰렸다는 것을 보여주는 대표 사례”라고 설명했다.

서울만 ‘뜨겁다’… 인천·경기는 상대적 ‘잠잠’

그러나 이같은 과열 양상이 서울에만 집중되고 있다.

같은 기간 인천 아파트 낙찰가율은 79.9%로, 오히려 전월보다 하락했으며 응찰자 수 역시 줄어든 8.6명에 그쳤다.

경기도의 경우 낙찰가율이 86.5%로, 큰 변화 없이 비슷한 수준을 유지했다.

서울이 유독 과열된 이유는 ‘토허제’라는 특수한 규제가 서울 핵심 지역에 집중되었기 때문이다.

지지옥션은 “강남 3구와 용산에 대한 규제 확대가 경매 시장에 직접적인 영향을 주고 있다”며 “앞으로도 이들 지역을 중심으로 고가 낙찰과 응찰 경쟁이 이어질 것”이라고 분석했다.

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