“토지거래허가제 예외” 대치 은마 ‘공매’ 떴다…최저 입찰가는

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'토지거래허가제 예외' 대치 은마 '공매' 떴다…최저 입찰가는
은마아파트 전경. 뉴스1

서울 강남권 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트가 공매시장에 나온다. 조합 설립 등의 효과로 지난해 거래량이 전년보다 4배 이상 증가하는 등 시장의 관심을 끌고 있는데다 공매를 통할 경우 토지거래허가제 적용도 받지 않아 시장의 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

28일 한국자산관리공사(캠코) 온비드에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡에 대한 공매가 다음달 10일 실시된다. 최저입찰가는 27억 7000만 원이다. 이는 최근 매매되는 금액보다는 다소 높은 수치다. 국토교통부에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡는 올 들어 24억 5000만~25억 9000만 원에 4차례 거래됐다. 지난해 10월과 11월 거래금액인 27억 8000만~28억 원보다는 다소 하락한 금액이다.

은마아파트는 지난해 100건 이상의 매물이 거래되는 등 매매시장에서 수요자들의 큰 관심을 받았다. 작년 5월에는 경매에서 2회 유찰된 뒤 45명의 응찰자가 몰리며 최저입찰가를 훌쩍 웃돈 가격에 낙찰되기도 했다. 당시 조합 설립이 임박했다는 소식이 전해지면서 그 이전에 구매하려는 수요가 늘었기 때문이었다. 은마아파트는 투기과열지구에 속하기 때문에 조합설립인가를 받으면 10년 보유·5년 거주한 1가구 1주택 집주인 등 특수한 경우에 해당하는 경우에만 조합원 지위를 양도할 수 있었다. 하지만 강남구청이 조합설립을 인가한 지난해 9월 말 이후인 10~12월에 거래된 매물은 8건에 그쳤다.

시장에서는 이번 최저입찰가가 최근 거래금액보다 다소 높은 만큼 최소 1회의 유찰을 겪은 후 낙찰에 성공할 것으로 내다보고 있다. 현재 시장에 나온 동일면적의 호가도 25억~29억 2000만 원인만큼, 최초 최저입찰가가 아주 저렴하지는 않다는 평가다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “공매의 경우 1회 유찰될 때마다 10%씩 저감되기 때문에 최초 유찰 후 낙찰될 가능성이 높아 보인다”고 말했다.

공매를 통할 경우 은마아파트에 적용되는 토지거래허가제를 피할 수 있기 때문에 시장의 관심을 끌 것이라는 분석도 나온다. 토지거래허가제도는 △대가가 없는 상속·증여 △한국자산관리공사가 ‘금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률’ 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회 이상 공매해 유찰된 토지 매각의 경우 등과 같은 17가지에 해당하는 경우 허가를 받지 않아도 된다고 규정하고 있다.

조합원 지위가 양도되는 물건인지는 확인이 필요하다. 이 물건은 상속세 등을 체납해 공매로 넘겨진 것으로 알려졌다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “임차인 등과 관련된 권리상 문제가 없다는 전제 하에 토지허가거래 적용을 받지 않기 때문에 현재 매매 시세보다 높게 낙찰될 확률이 높다”며 “다만 채무자가 조합원 지위에 있어야만 공매 낙찰자가 조합원 지위를 양도 받을 수 있는 만큼 이를 확인할 필요가 있다”고 말했다. 도시 및 주거환경정비법 시행령은 ‘국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우’ 조합원 지위를 양도할 수 있도록 규정하고 있다.

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