[통화신용]④미 상업용부동산 ‘뱅크런’ 가능성 작아

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[아이뉴스24 박은경 기자] 한국은행은 상업용 부동산 쇼크에도 미국 지역은행 등에서 실리콘밸리은행(SVB)과 같이 ‘대량 예금인출(뱅크런)’이 발생할 가능성은 작다고 판단했다.

14일 한국은행이 발표한 통화신용정책 보고서에 따르면 지난해 말 미국 상업용부동산(CRE) 가격은 전년 말 대비 5.9% 하락했다. 지난해 3분기 거래금액은 802억달러로 전년 동기 대비 54% 감소했다.

지속적인 가격 상승에 다른 고평가 인식, 고금리에 따른 자금조달 비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 영향으로 상업용부동산 수요가 많이 감소한 영향이다.

상업용부동산 중에서도 도심 사무실과 아파트 가격의 하락 폭이 컸다. 지난해 말 사무실 가격은 전년 말 대비 16.1%로 하락했다. 같은 기간 재택근무 확산 영향을 많이 받은 도심 사무실은 29.2% 하락했다. 아파트 가격 역시 2021년부터 2022년까지 31.3% 급등했다가 지난해 14.5% 떨어졌다.

[자료=한국은행]

미국 은행들의 상업용부동산 대출 비중을 보면 중소형은행의 위험노출액(익스포져)이 크게 나타나고 있어, 중소형은행들의 관련 대출이 부실화할 우려가 있다. 자산 1000억원 이상은 은행의 상업용부동산 대출 비중이 12.8%인 반면, 자산 1000억원 미만인 은행은 35%에 달한다.

은행 대출을 포함한 올해 미 상업용부동산 관련 부채 만기도래 규모는 5000억달러를 웃돈다. 만일 연방준비제도(연준·Fed)의 긴축 기조가 이어지면 상업용부동산 관련 부채 상환에 문제가 발생할 가능성도 크다. 실례로 2022년 이후 연준의 금리인상으로 지난해 3분기 미국 은행들의 상업용부동산 대출 연체율은 1.07%로 전년 동기 대비 0.42%포인트(p) 상승했다.

상업용부동산 사태는 고금리 충격으로 발생했다는 점에서 2008년 글로벌 금융위기와 닮았다. 다만 과거보다 은행들의 자본 건전성이 크게 개선됐고 상업용부동산 대출은 2008년 모기지대출과 달리 단순 대출이라는 점에서 리스크는 SVB와 같은 뱅크런 가능성은 제한적인 것으로 평가했다.

SVB의 경우 예금 중 95%가 예금보험의 보호를 받지 못하는 거액 예금자(스타트업 등)였으나 최근 상업용부동산의 경우 거액 예금자 비율이 30%를 밑돈다. 또 SVB 사태 이후 예금자 보호 조치가 강화되면서 예금 손실에 대한 우려가 크게 낮아졌다.

한은 관계자는 “상업용부동산 부실이 확산할 조짐이 보일 경우 연준이 신속하게 대응할 것이고, 부실 규모가 크지 않다”면서 “금융기관과 당국의 대응능력도 개선된 점을 고려할 때 시스템 리스크로 발전할 가능성은 작다”고 평가했다.

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