“일시적 2주택 취득세 중과세율 적용 시 가산세 부과 안됩니다”[도와줘요 부동산세금]

일시적 2주택 특례제도는 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하게 되면 양도세, 취득세, 종합부동산세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용하는 제도이다..

세목 및 주택의 소재지 구분없이 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 적용이 가능하다. 양도세의 경우 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대80%) 적용이 가능하고, 취득세의 경우 다주택자에게 중과되는 규정(조정대상지역 2주택 중과세율8%)이 배제되고 1~3%의 기본세율이 적용된다. 종합부동산세의 경우 기본공제 12억원이 가능하고, 고령자와 장기보유 세액공제(최대80%)가 적용된다.

종전주택 처분기한은 2년에서 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도 또는 처분하는 경우부터 3년으로 연장되었다. 금리인상과 주택시장 전반의 거래량 감소 등 불가피한 요인으로 종전주택의 처분이 곤란한 2주택자의 불편을 해소하기 위함이다.

취득세를 중점으로 들여다보게 되면, 조정대상지역 내에서 주택(이하 “종전 주택”이라 함)을 소유한 1세대가 이사 등의 사유로 다른 1주택(이하 “신규 주택”이라 함)을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 처분하는 경우 신규 주택의 취득에 대해서는 중과세율(8%)의 적용을 배제하게 된다. 그 사후관리 규정으로 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택이 되지 아니한 경우에는 8%의 중과세율을 적용하여 계산한 세액에서 당초 신고한 세액을 차감한 세액과 더불어 가산세를 합하여 징수하게 된다. 이렇듯 일시적 2주택 요건을 충족하지 못하는 경우 과소신고 가산세와 납부지연 가산세가 부과된다.

(이자상당액은 감면된 세액 x 당초 감면받은 부동산에 대한 취득세 납부기한의 다음 날부터 추징사유가 발생한 날까지의 기간 x 1일단 10만분의 25 가 적용된다.)

이러한 일시적 2주택에 대한 가산세의 부담을 완화하기 위하여 주택 취득 당시 중과가 배제되었으나 사후적으로 중과 배제 제외 사유가 발생하여 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율이 적용되는 경우, 신고기한 60일을 부여하고 해당 기한 내에 세액의 차이를 신고,납부하게 되면 가산세를 부과하지 않도록 개정이 적용되었고 2024년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 때부터 적용하게 되었다. 만약 60일의 신고기한 이내에 의무를 이행하지 아니한 경우 무신고,납부불성실가산세 부과대상에 해당하게 된다.

해당 개정사항의 취지나 납세자의 혜택으로 보아 세부담을 완화하기 위한 것으로 볼 수 있으나 최초 신고에서 1~3%의 세율로 신고,납부하였는데 추가 신고납부기한 이내에 의무를 이행하지 못하여 무신고 가산세가 부과된다는 점은 의문이다. 만약 일시적 2주택에 대한 가산세 면제 규정이 도입되지 않았다면 과소신고가산세 10%만 부과될 것을 무신고 가산세 20%가 부과되기 때문이다.

부모의 조정대상지역 내 일시적 2주택 취득에 대한 처분기한이 도래하여 종전 주택에 대한 처분을 고려하는 상담을 진행하다 보면 중과되는 취득세액의 가산세 부분이 쟁점이 되는 경우가 빈번하게 발생한다. 납세자의 가산세 부담을 면제해주는 동시에 과세관청의 사후관리 부담을 완화한다는 측면에서 볼 때, 2024년 1월 1일을 기준으로 하여 몇일을 차이로 가산세의 부과 여부가 달라질 수 있는 만큼 2023년으로 소급하여 적용하였다면 납세자의 부담을 확실히 감안하고 조세행정상의 편의를 실현할 수 있었을 것 같다.

구은우 유원세무회계컨설팅 역삼 대표 세무사. 부동산세제, 상속증여세, 금융세제 컨설팅을 전문으로 하고 있다.

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