전세대출 금리도 5% 턱밑…월세보다 비싼 전세

비즈워치 2026년 10월 27일 오전 08:18 조회수

주택담보대출과 신용대출에 이어 전세대출 금리도 5%를 넘보고 있다. 5대 은행 전세대출 금리는 지난 8월 19개월 만에 서울 전월세전환율을 넘어섰고, 9월에는 격차가 더 벌어졌다. 전세대출 이자를 내는 것보다 월세를 내는 게 싸진 셈이다.

27일 금융감독원에 따르면 5대 은행이 9월 신규 취급한 변동금리 전세대출 평균금리는 4.62%(상품별 공시 단순평균)로 1년 전(3.74%)보다 무려 0.9%포인트(p) 올랐다.

은행별로 우리은행 4.29%, KB국민은행 4.58%, NH농협은행 4.67%, 하나은행 4.72%, 신한은행 4.83% 순이다. KB국민은행은 1년 전 3.30%에서 1.3%p 뛰어 상승 폭이 가장 컸다. 이날 기준 5대 은행 변동금리 전세대출 금리는 4.04~6.55%로 집계됐다.

전환율은 제자리…전세 이자가 월세 넘었다

전세대출 금리는 올해 들어 꾸준히 상승했다. 은행연합회 공시 기준 5대 은행 신규 전세대출 평균 금리는 1월 3.99%에서 8월 4.32%로 뛰었다.

9월에는 전세대출 상승 폭이 더 컸다. 금감원 공시 기준 9월 취급 주담대가 0.05%p 오르는 데 그친 반면 전세대출은 0.30%p 올랐다. 주담대와 전세대출의 밴드 상단 역시 비슷한 수준이다.

반면 전월세전환율은 제자리를 지켰다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 연 이율로, 월세 1년치를 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액으로 나눈 값(월세1년치/(전세보증금-월세보증금))이다. 전세대출 금리가 이보다 높으면 같은 돈을 빌려 전세를 사는 것보다 월세를 내는 쪽이 싸다는 의미다.

KB부동산 기준 서울 아파트 전월세전환율은 지난해 9월 4.26%에서 올해 9월 4.29%로 0.03%p 움직이는 데 그쳤다. 그 사이 전세대출 금리가 오르면서 8월 취급분(4.32%)이 같은 달 전환율(4.26%)을 넘어섰다. 지난해 1월 이후 19개월 만이다. 9월에는 전세대출 금리(4.62%)와 전환율(4.29%) 격차가 0.33%p로 벌어졌다.

지난달 서울 아파트 평균 전세보증금(6억4100만원)에서 평균 월세보증금(1억9565만원)을 뺀 4억4500만원을 9월 평균 금리로 빌리면, 월 이자는 171만원으로 같은 달 서울 아파트 평균 월세(166만원)보다 비싸다.

전세대출 금리가 높아지면서 5대 은행의 전세대출 잔액은 지난 22일 기준 118조9261억원으로 1년 전보다 4조7000억원 넘게 줄었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “월세 세액공제까지 감안하면 전세대출보다 월세가 유리할 수 있다”며 “최근 월세 비중 증가에는 매물 부족뿐 아니라 금리도 일정 부분 영향을 미쳤다”고 설명했다.

조달금리 오르고 우대금리는 줄이고

한국은행이 지난 7월과 8월 두 차례(0.50%p) 인상하며 기준금리는 3.00%가 됐다. 이에 따라 5대 은행 전세대출 내 기준금리 평균도 1년 새 2.56%에서 3.05%로 0.49%p 올랐다.

대출금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 값이다. 여기서 기준금리는 한국은행 기준금리가 아닌 은행이 돈을 조달하는 시장금리다. 가산금리는 은행이 업무원가나 신용위험, 목표이익을 얹는 몫이고 우대금리는 카드실적 등에 따라 깎아주는 몫이다. 가산에서 우대를 뺀 값이 은행이 실제로 가져가는 마진이 된다.

전세대출 금리 상승분의 나머지는 이 마진에서 나왔다. 5대 은행은 2024년 하반기 가계대출 총량 관리 이후 전세대출 우대금리를 일제히 줄였다. 2024년 6월 평균 2.29%p였던 우대금리는 그해 11월 1.55%p까지 줄었고, 지난 8월에도 1.56%p를 유지했다.

전세대출은 주택도시보증공사, 주택금융공사 등의 보증이 붙어 일반 담보대출보다 신용위험이 낮지만 가산에서 우대를 뺀 마진은 1.27%p로 주담대(1.45%p)와 큰 차이를 보이지 않았다.

올해 하반기에는 우대금리를 더 깎았다. 지난 7월 시행된 개정 은행법은 법정비용을 가산금리에 반영하지 못하게 하고, 보증기관 출연금은 절반까지만 반영하도록 했다. 가산금리를 낮추라는 취지였지만 결과는 달랐다.

올해 1~6월과 7~8월 전세대출 취급분을 비교하면 5대 은행 전세대출 가산금리는 2.90%에서 2.85%로 0.05%p 내렸지만, 우대금리도 1.65%p에서 1.58%p로 줄었다.

KB국민은행은 우대를 2.03%p에서 1.68%p로 0.35%p, NH농협은행은 2.02%p에서 1.77%p로 0.25%p 깎았다. KB국민은행 주택전세자금대출의 우대금리 조건은 최고 1.4%p로 2022년 7월 이후 그대로지만, 실제 취급분에 적용된 우대는 1년 새 0.71%p 줄었다.

다만 은행권에서는 전세대출도 총량 관리 대상인 만큼 금리로 조절할 수밖에 없다는 입장이다. 보증부 대출인 만큼 위험이 상대적으로 낮다는 시각도 있지만, 전체 금액의 일부만 보증이 되고 임차인과 임대인의 신용 위험도 남아 큰 차이가 없다는 설명이다.

한 시중은행 관계자는 “전세대출도 가계대출 총량에 들어가기 때문에 그 안에서 한도 관리가 필요하다”며 “우대를 늘리거나 가산을 낮출 여지는 많지 않다”고 말했다.