“차라리 지금 살까” 서울 집값, 전세는 ‘뛰고’ 매매는 ‘기고’ [부동산 변곡점]

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[아이뉴스24 안다솜 기자] 집값 상승폭은 둔화하고 있는데 전셋값은 상승폭이 확대되며 오름세를 지속하고 있다. 월세가 급등하면서 임대 수요자들이 다시 전세 시장으로 발길을 돌린 가운데 고금리 부담과 치솟는 가격 저항이 강해지면서 매매 가격은 상승폭이 줄어들며 잠시 주춤하는 모습이다.

오전 서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경. [사진=아이뉴스24DB]

11일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트값은 지난 7월부터 17주 연속 상승세를 이어가고 있으나 지난달부터 3주 연속 상승폭이 둔화하는 흐름을 보이고 있다. 이달 첫 주(11월 6일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.03% 상승했다. 지난달 셋째 주 0.07%였던 상승률은 넷째 주 0.05%, 다섯째 주 0.04%로 점차 상승폭이 축소돼 왔다. 이번 주도 전주 대비 0.01%p(포인트) 줄었다.

수도권(0.07→0.04%)의 상승폭도 감소했다. 서울(0.07→0.05%)과 경기(0.08%→0.05%)도 상승폭이 축소됐고 인천은 지난주 0.02% 상승에서 이번주 0.02% 감소를 기록하며 하락 전환했다. 서울의 경우 강북구(0.01%↓), 노원구 (0.01%↓)등 일부 지역에선 하락세가 나타났다.

반면 서울 전셋값은 상승폭 확대가 이어지며 매매 가격과는 다른 양상이다. 전국 아파트 전셋값은 지난주(0.12%)와 동일한 상승폭을 유지했다. 수도권(0.20%→0.20%)과 경기(0.23%→0.23%)도 전주와 같은 상승폭을 보인 가운데 서울(0.19%→0.21%)은 상승폭이 소폭 확대됐다. 서울 전세가격은 지난달 넷째 주 0.18%, 다섯째 주 0.19%로 매매가격과 달리 3주 연속 상승폭이 늘어나는 모습이다. 이번주 매매가격이 하락 전환된 강북구와 노원구도 전셋값은 각각 0.04%, 0.19% 상승하며 전주 대비 상승폭을 벌렸다.

전문가는 최근 전셋값 상승세의 원인으로 정부 정책 효과, 월세 상승을 꼽았다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “전셋값 상승세는 우선 지난 7월 정부가 전세 보증금 반환 대출을 시행해서 7월부터 전셋값이 상승 전환된 흐름을 보여주고 있다”며 “두 번째 이유는 임대차 3법이 어느 정도 시장에 안착한 것이다. 임대차 3법 도입 이후 가격이 폭등하고 폭락하기도 했다. 보통 임대차 시장엔 가격 거품이 안 끼는데 꼈던 거고 지난해부터 1년 6개월 지속되면서 역전세 문제로 가시화됐다가 제도가 안착하는 중”이라고 설명했다.

역전세로 인한 세입자들의 피해가 커질 것으로 우려되자 정부는 7월 말부터 전세보증금 반환용 대출에 한해 기존 총원리금부채상환비율(DSR) 40% 규제의 예외로 두고 총부채상환비율(DTI) 60% 적용을 허용했다. 이에 따라 전셋값 하방 압력이 줄었다는 분석이다.

윤 팀장은 “전세가가 하락할 때 일반적인 정상 시장이면 월세도 하락했어야 하는데 월세는 폭등했다”며 “수요자들이 이전엔 전세대출보다 월세가 저렴하니 넘어갔다가 다시 전세 대출에 대한 이자보다 월세가 높아지면서 넘어오는 흐름”이라고 분석했다.

잠시 주춤대는 매매가격은 향후 물가 반영과 재건축 사업이 활성화되며 오름세를 이어갈 것이라는 진단도 나왔다. 윤 팀장은 “매매로 원활히 넘어가기엔 높은 금리로 인한 이자 부담, 서울은 매매 가격이 최근 회복세가 이어지며 오름폭 저항감이 커져서 주춤거리고 있다”며 “고가 지역들은 어느 정도 가격 회복을 다 한 상황이고 중저가 지역이 아직 못 한 거라 키 맞추기 흐름은 나타날 수 있다”고 말했다.

이어 “전향적으로 정부가 대출 규제 강도를 높이긴 어려운 상황이고 물가가 오른 부분이 아직 실물에 반영되지 않은 것도 있다”며 “향후 신축 가격 분양가가 떨어진다는 보장도 없고 정비사업을 활성화하면서 재건축 쪽 시세 자극 요인이 있다. 이전에 급등했던 가격이 어느 정도 되돌려졌으니 내년부턴 본격적으로 물가 상승과 관련된 부분이 실물에 영향을 미칠 것으로 보인다”고 전망했다.

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